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东原地产土地储备紧缺急需加补 近期频繁投资拿地

来源:界面 2019-03-28 11:27中国投资咨询网 A-A+

  规模起步阶段就主攻一二线城市的开发商中,发源于重庆,总部在上海的东原地产是一个典型样本。

  3月25日,迪马股份(3.900, -0.04, -1.02%)公布了2018年全年业绩报告,旗下的房地产主业平台东原地产实现营收121.59亿,同比增长40.16%,为迪马股份集团贡献了93.46%的收入。

  东原地产的销售规模在过去一年也实现了快速增长。根据克尔瑞数据,东原地产2018年实现流量销售规模为548。7亿,位于排行榜的第50名;实现权益销售规模为422。9亿,位于排行榜的第59名。其2017年的流量销售额为262。6亿,位于排行榜的第72名;权益销售额为220。2亿,位于排行榜的第80名。

  这意味着,2018年东原地产以翻番的速度实现了规模大跨越,进入到500亿规模的房企阵营中。同时,在房地产调控限价背景下,东原以翻番的销售增速位列行业的优等生。从销售的流量规模看,东原地产去年以108.95%的销售增速位于位于房企前十。

  根据东原相关数据,其2018年在售主要产品上海有印柒雅、东原碧桂园,杭州印未来和璞阅,昆明璞阅,武汉阅望,郑州阅城,成都印长江,绵阳观天下和南京朗阅。发源地重庆仍然是东原销售各项重要的来源之一,克尔瑞数据显示,东原以137.5亿的流量销售额位于重庆市场第9名。

  2014年借壳迪马股份上市打通资本通道外,东原首次走出川渝、先后在武汉和上海拿地开始了全国化征程。接下来,东原还依次进入南京、苏州、杭州等二线省会城市或者热点二线城市开疆拓土。为了彰显自己全国化的决心,2017年东原还将总部从发源地重庆搬迁至上海。

  从每年递增的规模营收数据看,东原地产的全国化卓有成效。但东原目前面临的短板也很明显,2016年、2017年为了拿项目拼规模所拿高价地的利润并不高。

  以杭州为例,2016年东原以总价18。43亿,楼面价18200元/平方米,溢价率183。97%的代价竞获余杭区未来科技城项目,创下该区域的单价地王记录。链家网数据显示,该项目最后一期销售均价为30000元/平方米,由于这一项目大部分房源的销售是在杭州摇号政策出台前进行,战绩看起来不错,但一位东原人士对界面新闻记者表示,也只不过是赚个装修钱。

  真正让东原日子不好过的是成都项目和南京项目。在成都,东原2017年4月以总价3.48亿、楼面价17200元/平方米、91.11%的溢价率竞得武侯区红牌楼一宗土地。

  但随后成都在2018年迎来历史上最严限购,成都房管局对预售价格严格把关,多个高价地块由于拿不到理想的价格很难开售。东原的红牌楼项目定位高端,是全国第二个东原·印长江项目,但由于其当时在成都没有更多在售住宅项目,为了销售回款,项目在去年底以不到两万的均价售罄,这从账面上算,很难实现盈利。

  在南京,东原印长江项目拿地时间为2015年10月,这是东原在南京拿下的首个地块。但该项目一直进展缓慢,直到去年8月才正式公开对外销售。同时,东原在南京公司收购的宝华东原亲山项目至今仍有房源在售,而按照原计划,该项目在2017年底就应该清盘。

  更重要的是,迈过了500亿门槛后,东原当前急需补充粮仓以支撑未来的发展。数据显示,截止2018年末,东原地产的土地储备为327万平方米。2017年末时东原的土地储备就有311.4万平方米,2016年土地储备为414.9万平方米。也就是说,东原地产当前的土地储备紧缺,急需要再次跑马圈地。

  上述东原人士对界面新闻表示,在项目紧缺的区域,东原原本的土地投资是以一二线城市为主,但去年不得已,有区域总甚至去周边的三线城市去考察项目。这凸显了东原对土地的渴求。

  东原近期频频投资拿地,也正好印证了这一事实。3月以来,东原在土地市场上发力威猛,先后竞得上海奉贤区以及重庆沙坪坝区几幅土地。

  按照东原的计划,他们期望在2020年实现千亿规模。但以东原目前的土地储备来看,很难支撑这家公司在今明两年继续实现大规模的增长。

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关键词:东原地产 土地
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