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旧改穿起佳兆业地产主业和多元化业务的完整链条

来源:第一财经日报 2019-03-28 15:56中国投资咨询网 A-A+

  3月26日,万科还在业绩会上感叹转型甚难,而同日召开业绩会的佳兆业集团(01638。HK)已暗暗定下多元化运营的目标:未来五年收入占比三至四成。

  目前为止,尚无房企找到清晰的多元化盈利路径,众房企2018年年报中,多元化业务贡献的业绩仍微乎其微。转型是箭在弦上,多数公司的判断是来自未来房地产开发的前景限制,但佳兆业的多元化更多是为地产主业服务。

  佳兆业集团主席兼执行董事郭英成为其背后的逻辑做出解释,佳兆业做旧改起家,旗下也有大量旧改项目,但一些旧改项目不只做住宅,还涉及其他产业。

  佳兆业年报显示,2018年,公司收入为387亿元,同比增长18%,净利润33亿元,同比上升8%,毛利率为29%,较上年提升1。5%,核心净利润大幅增长304%至47亿元。

  销售方面,2018年,佳兆业实现合约销售700.6亿元,同比增长57%,合约销售均价为18261元每平方米,同比上升14%,合约销售面积达383.7万平方米,同比增长38%。

  数据显示,佳兆业2016~2018年合约销售年复合增长率达到53%。

  近年来,佳兆业规模能快速扩张,与其自身独特的资源禀赋不无关系。旧改,穿起佳兆业地产主业和多元化业务的完整链条。

  作为旧改专家,目前佳兆业的多项业务发展主要依托旧改支撑,其旧改项目仅在大湾区就有119个,包括深圳81个、广州12个及中山16个,占地面积约3000万平方米,货值达1.8万亿。

  不过,旧改项目开发周期长,这1.8万亿货值、3000万平方米土储尚未能在佳兆业业绩中体现。

  佳兆业表示,过去十年,每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米。2018年,佳兆业成功转化包括深圳东门道、广州小坪村及珠海水岸华都花园3个旧改项目,合计57万平方米进入土储,可售货值为330亿元。

  佳兆业预计未来1~2年,将有10个项目实现供地供货,货值近1000亿;中期,将有分布在深圳、广州的14个项目供货,货值约4500亿元。

  佳兆业新增土储的方式,以旧改供应和收并购为主。2018年,佳兆业获取项目近30个,新增权益建筑面积332万平方米,截至2018年年底,佳兆业总土储达到2400万平方米,可售货值超4600亿元。

  它们构成佳兆业地产主业收入和利润的来源。2019年佳兆业整体可售资源约1580亿元,可售面积约880万平方米,其中一线城市可售资源占总体的46%,二线城市约占48%;而在大湾区内共有1300万平方米,占总土储的54%。

  佳兆业集团执行董事兼行政总裁麦帆宣布,佳兆业2019年销售目标是875亿元,同比增长25%。

  至于非地产开发业务,即佳兆业的多元化业务,佳兆业目前在财务报表中将它们分为租金收入、物业管理业务、酒店及餐饮业务、戏院、百货店及文化中心业务、水路客运业务、其他业务。

  2018年年报显示,当期,佳兆业的主要收入仍来自房地产开发业务,为360.8亿元,其他所有业务加起来的收入为26.2亿元,占比6.7%。

  郭英成对第一财经表示,佳兆业从十多年前开始就多元化发展,成熟一块分拆一块,相信这种办法行得通。“我们因为做城市更新,有很多业务板块,我们希望在这个基础之上发展别的业务,例如健康产业,希望能够有其他产业的红利。”

  郭英成希望,未来五年,多元化业务收入占比能达到30%至40%左右。

  佳兆业有意借助外部力量发展。目前,除了佳兆业集团这个最早的上市平台外,佳兆业旗下还有5个上市平台,分别是:美加医学(00876.HK)、南太地产(NTP.N)、明家联合(300242.SZ)、振兴生化(000403.SZ)、佳兆业物业(02168.HK)。

  除了在振兴生化(000403。SZ)是第二大股东外,其他4个上市平台,佳兆业均为第一大股东。

  把成熟业务分拆上市,利用资本市场资金做大多元化业务,不失为一个好方法,只是在众多上市平台中,如何进行良好的运营及市值管理,不同平台如何吸引目标投资者关注,是个不小的考验。

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关键词:佳兆业 餐饮业务
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