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房产税近了 400万亿存量受影响?

来源:中投投资咨询网 2019-03-22 21:13中国投资咨询网 A-A+

  3月20日,财政部公布2019年立法工作安排,立法安排中未提及房地产税法。而2018年却有提及,因此引发舆论关注。

  有外媒观点认为,这意味着房地产税牵涉层面太广,官方可能更趋谨慎。

  对此有业内人士表示,2019年财政部立法安排中未提及房地产税法,主要是因为房地产税立法相对重大,已转全国人大。今年全国两会期间,有关房地产税法的信息多由全国人大表述。

  有专家认为,房地产税法的信息由人大表述,反而意味着该法有加速落地的可能性。

  苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任、高级研究员黄志龙就表示,2019年3月8日,全国人大明确提出2019年“制定房地产税法”的立法安排,根据历史经验,这一表述将加速房地产税立法程序的完成,2019年房地产税立法进入最终审议环节的可能性超过60%。

  政府报告表述上的一字之差

  黄志龙指出,2018年政府工作报告提到“稳妥推进房地产税立法”,而2019年政府工作报告的最新表述是“稳步推进房地产税立法”。

  黄志龙认为,“稳步”与“稳妥”一字之差,或许意味着部门间的分歧已得到初步解决,正式进入立法程序。3月8日全国人大对今年的立法工作安排中提出“制定房地产税法”也验证了这一工作进度。

  因此,如果仅从2020年改革任务的时间节点看,今年或最迟明年完成房地产税立法的可能性较大。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,此次明确了“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”,其含义在于两点。

  第一、房地产税立法是地方税体系建设中的重要环节,也会给予各地更多的支持。

  第二、房地产税立法强调“稳步推进”的概念,这也意味着后续会积极推进,同时也会对一些细节性内容做斟酌。

  基础条件已“万事俱备”

  黄有龙并表示,再来看房地产税落地执行的基础条件也已经“万事俱备”。

  第一,2018年6月,全国统一的不动产登记信息平台已实现联网,我国不动产登记体系进入全面运行阶段。不动产登记信息全国联网后,不同种类房产将统一汇总到国家级平台上,不同地区、不同部门之间“信息孤岛”将被彻底打破。另外,国务院刚刚发布的《关于压缩不动产登记办理时间的通知》,要求大幅压缩不动产登记时间,在2020年前不动产登记数据质量要达到“完善”的水平。如此,为房地产税征收提供了实际可操作的平台。

  第二,2019年个税专项抵扣政策正式落地,其中首套房贷利息纳入抵扣范围,这一方面会减轻普通家庭税收负担,另一方面也会进一步归集全国家庭住房信息,为房地产税的征收创造条件。

  综合来看,房地产税的征收已经“万事俱备”,只欠立法程序和随后的细则落地之“东风”。

  存量房时代临近加速房地产税出台

  而来看房地产税加速出台也有现实因素。黄志龙表示,房地产存量房时代正在来临。

  中国社会科学院城市与竞争力研究中心披露的数据显示,2018年城镇居民人均居住面积达到40.8平米,套户比达到1.13,而美国、日本、德国、英国的人均居住面积为67平米、19.6平米、39.4平米和35.4平米,套户比分别为1.15、1.16、1.02和1.03。由此可见,国人的居住条件与发达国家不相上下。

  值得注意的是,2013年-2015年商品房竣工面积达到历史高位之后,最近几年竣工面积在一路走低(参见下图),这印证了新建住房和增量市场的发展空间越来越小,存量房时代渐行渐近。

  存量房时代,开拓新的地方财政收入来源迫在眉睫,房地产税将成为未来地方财政收入的主要税源。

  综合来看,房地产税最终落地不会遥遥无期,相反可能会加速出台。

  房地产税如何收最合理?

  而房地产税到底该如何征收?会不会误伤刚需客呢?

  潘石屹:400万亿存量受影响

  地产商潘石屹近日表示,全中国的财富,呈现的房子里面的比例是非常巨大的,这个数字谁也说不清楚,我让我的同事算了三个月,用了三个办法,交给专家看,大概的数字是多大呢?是400万亿人民币,全中国的。

  潘石屹表示,什么概念呢?当年就救市是4万亿,现在是400万亿,大了100倍,大量的是存货,没有流通起来。你们记住,房产税出台这一天,这些存量房,400万亿受到影响

  樊纲:老人老办法,新人新办法

  今年一月,经济学家樊纲在一次访谈中表示,为了保持公平性以及合理性,房地产税的征收应该老人老办法,新人新办法,不应该一刀切。

  一方面,樊纲指出,对于已经购买了房子的人来说,他们其实已经缴纳过房地产税了,这个费用其实已经包含在地价里面了。所以对于管理层来说,再对这一部分人征收房地产税其实不是特别合理。比较好的方法是,给这部分人一定的免税期限,比如说十年之内免征房产税,或者说等到房子七十年产权到期为止再征收。

  另一方面,樊纲也表示,房地产税的征收其实应该尝试采用申报机制,不应该搞一刀切。举一个简单的例子,如果说以家庭为单位进行税收额度的计算,那么一些人就可能通过假离婚的方式逃税,这样其实并不利于管理。

  相反的,在申报制的基础下结合上适当的监督机制,房地产税的缴纳将会变得更加科学合理。

  对于房地产税会不会使房价暴跌。樊纲表示,不会。现在的房地产状况是在这么多行政手段的调控下,需求被严重抑制的。一旦实行这种长效机制,就可以把这些东西都放开。当这些东西放开的时候,合理的需求足以弥补你用这个办法挤掉的那些不太合理需求,房地产仍然能平稳发展。

  而有刚需客担心房地产税会误伤自己的合理住房需求。对此财政部财政科学研究所税收政策研究室主任张学诞建议,房地产税应按照“低税率、广覆盖、轻税负”原则征收。

  张学诞建议人均免征面积为40平米-60平米,对于大多数刚需家庭来说,基本可以不用交房产税,这个可以让大家放宽心。

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关键词:房产税
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